您所在的位置:首页 > 各地分站 > 宜昌分站 > 宜昌房产 > 业界观点 > 正文

评论:解决房价问题的关键在于调整住房制度

2016-09-30 10:15  地产中国网  黄晶灵  评论0条
1 2   页

当前,房价问题再次成为全社会关注的焦点。所谓的房价问题包括两方面:一是指房价过高,超出了一般老百姓的收入承受能力;二是指房价上涨速度过快。房价问题之所以经常性地成为社会热点问题,关键在于住房制度出了偏差。若住房制度得不到纠正,房价问题会逐渐演变成为社会问题。

单纯从经济角度难以解释房价的持续高涨。关于房价问题的分析,大多数从货币政策、人口结构、经济增长等问题入手。这些分析笔者都曾经尝试过,但这些分析在逻辑上都难以自洽。在经济下行压力日增、经济增速下滑的背景下,说是经济增长导致了房价快速上升,显然是难以服众的。从人口结构看,新增劳动力的速度及数量都比几年前显著放缓,农村人口进入城市的速度与数量同样不及从前,但主要城市的房价上涨速度却超过以往,可见,从人口的角度也难以解释房价问题。

货币政策刺激了房价的假说同样难以自洽。从较长时间区间看,房价似乎与货币供应量之间有较强的相关性,但这难以解释当前的房价。当前的广义货币供应量的增长速度一直稳定在11%左右,大大低于2012年前平均17%的速度。有人拿狭义货币供应量的增长速度来分析当前的房价,而历史上狭义货币供应量与房价之间的相关性更差。

深层次的问题是住房制度设计上存在问题。我国内地住房制度类似于我国香港,尤其是土地制度上几乎完全模仿香港。

如果我国不调整当前的住房制度,中国内地的很多城市房价只会越来越贵,甚至超过我国香港。住房问题会持续成为社会关注的焦点问题,不仅不利于我国经济结构的转型与升级,而且对社会稳定构成较大的冲击。

发展初期过度强调住房商品化和市场化

要把住房问题说清楚,必须了解住房制度特点以及我国住房制度改革的历程。

住房有别于一般消费品的两个重要特点:其一,住房是不动产,无法像萝卜、青菜那样在市场上自由流通,因此,住房市场无法实现自由竞争;其二,住房除了满足生活消费外,还是一种投资品,其价格不是由供求关系决定,而是由预期决定,因此,住房市场不存在市场均衡价格,其价格容易出现剧烈波动。因此,住房不能任凭市场自我调节,需要政府的积极干预,各国政府都将住房视为准公共产品。

我国住房制度设计过度强调住房商品化和市场化,忽视了住房是一个准公共产品的属性。

应该承认,我国住房制度改革因为缺乏经验而走过一点弯路。1998年7月3日,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即23号文)下发。该文件把住房商品化列为房改的指导思想,并提出了“推行住房分类供应”的改革思路。住房分类供应制度的主要内容是:对高收入者供应商品房,对中低收入者供应含有一定社会保障的经济适用住房,对最低收入者供应含有较多社会保障的廉租屋。这是一个以社会保障住房为主、结合适度商品房的制度,是一个以解决好中低收入者住房问题为重点的住房制度。当时,人们对住房分类供应有一个比例设想:10%的低保户由政府提供廉租住房,占人口70%的中低收入阶层由政府提供经济适用住房,其余的20%富有阶层由市场提供商品住房。

23号文一方面强调住房商品化,一方面又强调住房的分类供应。其实这二者存在内在矛盾。

从客观的角度看,我国住房制度改革之所以片面强调市场化,与当时的国际国内形势有关。在住房制度改革文件的落实过程中,恰遇亚洲金融危机,刺激住房消费与投资成为短期政策目标。无疑,减少保障型住房对刺激商品住房价格可以起到刺激作用。2003年之后,保障型住房占房地产投资的比例一度降到3%左右,有些城市(如上海)甚至取消了经济适用住房。这是2004年至2007年房价出现过快上涨的原因之一。

2007年8月份出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(即24号文),强调要完善政府保障制度,增加保障型住房的建设。在一定程度上对23号文进行了纠偏。

2012年以来,新一届政府大力推动棚户区改造,为解决城市中低收入阶层住房困难起到了积极作用,但还没有触及住房制度改革的核心问题。

住房商品化和市场化的最大受益者是地方财政,因此,住房市场化一旦实施,就呈现出强大的自我强化和路径依赖特征,需要强大的外力作用才能改变其轨迹,这个强大的外力只能来自中央政府。

国外在住房制度设计方面的经验和教训

我们现在遇到的住房问题,早期的工业化国家也曾经遇到过。在一定程度上可以说,我们现在遇到的住房困境,发达国家在经济发展的早期都曾经遇到过。因此,回顾发达国家在住房制度方面的演变,有利于我们更清晰地认识房价飙升所带来的困惑。

扫一扫,关注“宜昌亿房网”官方微信号,了解更多活动信息

报名咨询热线0717-6299090看房直通车10.18秋季看房团启动在即火热报名中
  • 推荐阅读
  • >>更多
  • 热门楼盘
  • >>更多
  • 24小时新闻排行
  • >>更多
关于我们用户指南版权声明友情链接招聘信息联系我们
Copyright © 2012 FDC.COM.CN Inc. All rights Reserved. 武汉亿房信息股份有限公司 版权所有
增值电信业务经营许可证B2-20080036 Mailto:webmaster@fdc.com.cn
鄂

ICP证 010061 鄂ICP证010061 信息产业部备案
4201012050