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第三阶段:签定购房合同

http://yc.fdc.com.cn/news  2009年6月29日   亿房网  评论

  一、了解认购书、购房合同

  商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同,而且独立于正式房屋买卖合同。认购书并不是购房过程中的必须的法律程序,在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效,但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此,最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书,开发商也无权要求购房者签订。

  根据《中华人民共和国民法通则》有关规定,“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前,当事人约定将来签订合同的民事行为。因此,“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。

  认购书必须包含以下三项内容:将来要签订的《商品房买卖合同》全部内容;当事人做出的在将来某个条件具备时签订购房合同的承诺;如在某个条件具备时不签订购房合同,“认购书”的当事人应承担违约责任。然而,时下开发商出具的认购书多数仅有后两项,对“将来要签订的购房合同所有内容”一项却鲜有涉及。此外,认购书中涉及的预付款项也应表述为“订金”,而绝非需要履行购房合同所有条款的“定金”。

  房地产开发企业提供的认购书,正是基于类似以上的种种不规范行为,为购房者设下重重绊脚石。购房者签订这样有缺陷的认购书,一旦在日后签订购房合同时出现各式纠纷,开发商往往以购房者违约在先为由,拒绝赔付相关损失。由于购房者所签订的认购书确已具备法律效应,司法机关在处理此类纠纷时,只能采取调解的方式处理,这使得签订认购书的购房者处于不利地位。

  二、签订正式的购房合同

  买房过程中最棘手的事情之一就是和开发商签合同。大家都知道,开发商对《商品房买卖合同》非常了解,都曾精心研究过,是签订《商品房买卖合同》的“高手”,而购房者对此却比较生疏,稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此,在签订购房合同的时候,购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判,尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的全部条款逐一解读,希望亿房网友能够详细阅读、体会,相信会对购房消费起到一定的提醒和解释作用。

  怎样签订正式的购房合同

  (1)仔细阅读合同内容

  拿到《商品房买卖合同》后,购房者先不要签约,而应该首先仔细阅读其中的内容,如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊,可以向相关部门或亿房网咨询,在自己全部理解之后才开始签约。

  (2)认准签约主体——同当事人的约定

  《商品房买卖合同》开篇中的合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致,以免引起不必要的纠纷。

  (3) 合同第一条——项目建设依据

  1、注意土地使用年限,我国法规规定,住宅的土地使用权年限为70年,商业用地40年,如开发商取得土地使用权较早,而购买人签订合同较晚,则对购房人的土地使用权有一定影响。

  2、注意开发商的三证:《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》,如合同中哪怕就差一证,购买人最好不要签约,因为开发商如未办理此一证,则开发商无法取得商品房预售许可证,那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使用权证。

  (4)合同第二条——商品房销售依据

  如开发商未取得的《商品房预售许可证》,为实现顺利销售,在合同中填列虚假或过期的《预售许可证》号,则构成欺诈。

  (5)合同第三条——买受人所购商品房基本情况

  购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号,以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型(几室几厅)。

  (6)、合同第四条——买受人商品房所在项目基本情况

  要明确约定合同中的各项目,如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利,明确约定车库、停车场的所有权、使用权

  (7)、合同第五条——计价方式及价款

  明确约定房屋的总价款及计价方式,对房价款外的费用,不要作约定。

  (8)、合同第六条——付款方式及期限

  此条是购房人最重要的合同业务,购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择;付款时应妥善保存好相关的发票、收据,此为购房人最重要的证据之一;如是选择按揭贷款方式付款的,一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得相关的合同、贷款发票,以证明购买人及时履行了付款义务。

  此条还应特别注意约定买受人逾期付款的违约责任,要注意约定的逾期时间尽量长些为好,以保证合同仍能继续履行;出卖人解除权的约定,约定的逾期时间尽量长些,违约金尽量低些。

  (9) 、合同第七条——买受人逾期付款的违约责任

  本条是约定我们自己的违约责任。要注意约定的逾期时间尽量长些为好,以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好,尽量不要超过每日万分之三。

  (10)合同第八条——面积确认及面积差异处理

  面积差异较大,买受人享有解除权要求退房时,利息的约定应按银行同期贷款利率计算,通常开发商约定银行同期活期存款利率;应约定套内建筑面积误差范围,实践中有些总建筑面积在约定范围内,但公摊面积过多,导致套内建筑面积大大缩水,直接侵害了购房人的利益。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%

  关于商品房面积的计算,但是在这里还需要进一步予以详解:

  我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中,对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款:出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符,如果合同中有约定,按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确,面积误差比绝对值超出3%,购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同,房屋的实际面积比合同约定面积大的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,此部分所有权归购房者;房屋实际面积比合同约定面积小的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者,面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。

  此外,购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款,这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权,公用建筑分摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款,因为核对公用建筑分摊面积非常困难,不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润,也由此损害购房者的权益。因此,在合同中应明确标明公用建筑面积的平方米数或计算比例。当然,这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。

  (11)、合同第九条——交房期限及条件

  首先应明确约定交房期限;其次应明确约定交房条件,根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定,证明商品房经验收合格的文件就是《建筑工程竣工验收备案表》,开发商在商品房交付时必须向购房人出示,否则,购房人有权拒绝接收房屋,开发商应承担逾期交付房屋的违约责任;然后在明确约定基础设施,公共配套建筑交付的具体时间;最后对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的,约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。

  同时还需注意在《商品房买卖合同》中,商品房的供水、供电的运行日期都是空白,这也需要由甲乙双方协商填写。如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题,但是细细品味就会发现其中大有文章可做:“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的,还是正式的?入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此,在这些条款中,需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制,暖气的开通也受季节限制,但合同中都应对此有尽量明确的约定。

  (12)、合同第十条——出卖人逾期交房的违约责任

  在《商品房买卖合同》中,标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款,但关键内容是空白的,需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕,购房者就需要仔细对比,以达到双方违约期限及违约金利息都平等。

  为保障自己的权益,约定逾期交房时间越短越好,最好不要超过1个月,约定出卖人逾期交房违约金越高越好.

  (13)、合同第十一条——交接

  现在很多开发商都是以电话通知的方式交房,应约定开发商向我们提交房屋入住通知书《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明,以免事后出现纠纷。

  (14)、合同第十二条——规划、设计变更的约定

  很多购房者不重视合同中的设计变更条款,尤其是对所购房屋无关的环境变更,因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此,任何的设计变更都是有原因的,这种变更往往是为了符合开发商的利益,但同时却又有可能伤及购房者的利益,因此在签订此条款时更应审慎对待。

  (15)、合同第十三条——关于办理房地产权属

  此条是开发办和市工商局联合制定的格式化条款,可以说已是尽最到力保护消费者的利益了,既然是格式化条款,也就只能一带而过。

  (16)、合同第十四条——出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

  如今,房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子,但并没有写明怎样算粗装修,怎样算精装修,这时,就必须在合同中明确装修标准。建议在合同附件四中加以具体明细。

  (17)、合同第十五条——关于产权登记的约定

  因开发商的原因,无法办理产权登记,导致购买人解除合同的,约定的违约金尽量高些,最好在10%左右。

  (18)、合同第十六条、十七条、十八条——此三条和该合同第十三条一样为政府格式化条款,在此就没有必要注解。

  (19)、合同第十九条——单方解除合同

  建议购房者在房地产交易双方中关于单方解除合同的违约金约定,其违约金的比率应保持一致,保持权益的对等。

  (20)、合同第二十条——争议解决方式

  对于开发商而言,千般会选择仲裁,一则是仲裁具有高效的特点,一裁终局符合市场经济迅速解决纠纷的要求,开发商不必花费太多精力;二则开发商实力相对较强,可以聘请专业律师为其出谋划策,赢得仲裁。对于购房者而言,最好选择诉讼,一则诉讼费用相对低廉,相对于开发商,处于弱势的购房者诉讼时间可以不计,但诉讼成本则会考虑;二则诉讼具有可救济性,如果仲裁裁决实体错误,也只能一声叹息、后悔,而若诉讼裁决实体错误,则可以向法院申请再审,法院会再审改判为其讨回公道。

  因此,我们建议购房者在争议的解决方式上,尽量不要约定仲裁条款,目前我市包括我国的仲裁程序还不完善,救济途径不太畅通。

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