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商业地产步入调整期

2016-08-23 11:15  上海金融报  黄晶灵  评论0条
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近年来,受经济大环境和电商崛起的影响,商业地产面临前所未有的冲击。传统零售商铺面临困局、购物中心体量日渐加大,同质化竞争日渐激烈,电子商务快速发展,冲击着传统商业模式,过去两年已频繁出现的大型零售商关店潮,进入2016年之后愈演愈烈,诸多地区再现百货店关门、购物中心经营惨淡景象。国家统计局最新数据显示,截至今年6月末,全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米,同比激增23%,部分二三线城市商业用房等消化周期达50个月以上,一些城市甚至达100个月以上,商业地产去库存形势严峻。

商业地产受实体经济拖累

根据中华全国商业信息中心数据,2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1%,相比去年同期回落4.2个百分点。

其实,近年来,在中国经济增速放缓、购物中心竞争剧烈、互联网影响的大背景下,实体商业不景气,百货业态及卖场关店倒闭现象越来越普遍。万达、百盛、天虹等国内主要的百货公司,都宣布关闭旗下部分亏损门店。同时,另一零售主力业态“大卖场”也陷入业绩下滑的困境。此前有媒体报道“上海月星环球港底楼商铺出现大规模退租”的消息,称原因是商家长期经营困难。上海大渡河路乐购店也于7月底关店,这家卖场2011年开门迎客,运营至今尚未满5年。

目前,商业地产尤其是大型购物中心严重过剩,让实体商业的转型更加举步维艰,这在很大程度上解释了部分房地产商主动或被动抛售物业的原因。经济不景气,内需不足,贸易额下滑,导致零售业规模萎缩,收入下滑。另外,电商的冲击,消费习惯改变,很多购物都通过网上完成,传统商铺收益越来越差。而且,前几年商业地产正直上升期时,不少房企扎堆商业地产,导致如今供大于求,商业地产同质化的严重现象也越加突出。相似硬件、同类型经营模式的太多,太普遍,产品与服务的竞争力越来越弱。

业内人士表示,商业地产呈现的整体性困难现象,一方面原因来自行业内部,如商业规划失控、地产商业项目供应量过大。另一方面,电商冲击、宏观经济下行等外部因素也带来不小影响。对此,既需要政府从供应端控制增量,也需要开发商在商业地产的运营上逐渐去顺应新的消费趋势,从跨界、体验式业态等方面进行运营升级,促进国内商业地产健康持续发展。

不过,虽然目前商业地产面临体量较大、库存较多、租金回报受限等挑战,但业内人士认为,在房地产由制造业向服务业转型的过程中,商业地产有两大机会,一是城市更新;二是资产证券化。从投资价值角度看,商业类物业投资价值比住宅要高,主要是租金回报高。如果大的资本追求安全性,投资金额更大,可以选择商场和写字楼。目前,资本主要还是聚焦一线城市的商业物业。在互联网金融领域,商业地产的金融需求同样存在较大的市场。

房地产金融界资深人士、高和资本执行合伙人苏鑫认为,中国商业地产已经进入了存量时代,随着国家政策与经济环境的完善,证券化与轻资产运营才是商业地产的核心。目前,国内商业地产证券化的突出障碍是缺乏金融创新,以REITs(房地产信托投资基金)为例,由于估值、税收和市场接受度等因素制约,国内尚没有真正的公募REITs。苏鑫还表示,联合办公最近受到PE(私募股权投资)追捧,背后的逻辑是该模式通过轻资产运营,为初创公司提供了包括社交、融资、品牌推广等在内的深度服务。

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